Decreto aprobado por el Parlamento de la comunidad Autónoma de Andalucía de 3 de Febrero de 2016 sobre las viviendas de uso turístico.

El pasado 3 de febrero de 2016 se aprobó una nueva Ley en la comunidad autónoma de Andalucía que intenta establecer un marco legal para aquellos inmuebles que son regularmente alquilados a turistas. Desafortunadamente esta Ley parece que necesitara ser aclarada puesto que en su contenido hay diversos conceptos que requieren una definición mas precisa. Esta falta de claridad esta causando no poca confusión en la comunidad legal y entre los propietarios de inmuebles en arredramiento.

Estos conceptos no delimitados claramente hacen difícil entender que es lo que exactamente se requieren en esta Ley en algunos de sus artículos. Seguramente, una vez la Ley entre en vigor y sea aplicada durante unos meses podrá saberse con mas claridad lo que se requiere exactamente. Propietarios y profesionales irán solicitando a través de las correspondientes consultas administrativas las correspondientes aclaraciones que ayudaran a entender mejor el contenido de esta nueva Ley.

De momento y antes de la fecha de 12 de Mayo – que es cuando esta Ley entra en vigor – los propietarios de inmuebles han de estudiar sus casos particulares. Esta ley requiere que todas esas propiedades que sean consideradas como “viviendas para uso turístico” según las disposiciones de esta Ley presentar una declaración (articulo 9 “Declaración del responsable”) junto con una serie de documentación relacionada con la vivienda, para ser incluida en este registro especial de viviendas de uso turístico que ha creado esta Ley. Este Registro empezará a estudiar solicitudes a partir del día 12 de Mayo por lo que todos aquello propietarios que deseen arrendar este verano, este tiempo antes de la entrada en vigor puede ser muy útil para preparar oda la documentación que se requiere. Una vez icho esto. Parece también que pronto se pondrá e marcha la web oficial del Registro que permitirá una declaración preliminar de los propietarios de este tipo de viviendas, hecho este pendiente de confirmación mas adelante.

El propósito de esta Ley es crear un régimen jurídico para este tipo de viviendas que forman parte de la industria turística de nuestra Comunidad, aportando un mínimo de calidad y seguridad para lo cual, por ejemplo, incluye una serie de reglas para la toma de reservas o depósitos, establece reglas para proveer a los usuarios de una mínima información turística y sobre el funcionamiento de la vivienda arrendada, impone un contenido de equipamiento para las viviendas o establece la obligación de tener un libro de reclamaciones.

CUALES SON EL TIPO DE INMUEBLES EXCLUIDOS DE ESTA LEY (ART 1.2)

  • Aquellos arrendados de forma gratuita.

  • Aquellos arrendados por mas de dos meses a la misma persona.

  • Aquellos ubicados en suelo rural

Quisiéramos resaltar que “viviendas de uso turístico” no son lo mismo que “ Apartamentos Turísticos”. Este segundo tipo de inmuebles esta reglado en otra Ley distinta a la que analizamos en este articulo. Por ejemplo un propietario que tenga tres inmueble en el mismo o en distintas urbanizaciones entraría en el concepto de Apartamento Turístico y no en el de vivienda turística y ello porque así lo ha dispuesto el legislador, estableciendo para estos inmuebles otro tipo de régimen legal.

CUALES SON LOS INMUEBLES FORMALMENTE INCLUIDOS EN ESTA NUEVA LEY (ART 3)?

La ley establece literalmente que lo serán:

1.- Inmuebles situados en suelo residencial cuya ocupación se ofrece a cambio de un precio, de forma regular y con fines turísticos en la comunidad Autónoma de Andalucía.

2.- Se entiende que la ocupación es ofrecida de manera regular y con fines turísticos cuando se lleva a cabo a través de canales de oferta turística.

3.- Se consideran calanes de oferta turística agencias de viajes, compañías que median u organizan servicios turísticos así como todos aquellos canales que permitan la reserva del inmueble tomando dinero del usuario.

Si su inmueble se incluye en alguno de estos tres casos entonces debiera de estar incluido en el Registro de viviendas turísticas. Si no se incluye en ninguno de estos tipos (alquiler de vivienda habitual o por una estación de vacaciones o si es una finca o cortijo) el registro no será legalmente requerido.

Parece ser que la clave es al regularidad de los arrendamientos su duración y la ubicación del inmueble. La Junta de Andalucía considerara que los inmuebles son alquilados regularmente cuando se anuncian o promueven a través de páginas web que permiten a los usuarios hacer reservas. Siginifica eso que en aquellos casos en los que el alquiñer se oferte a través de un cartel o a través de páginas web que n permiten tomar una reserva al usuario no tienen que registrarse? Bueno, pudiera ser ese el caso pero el problema es lo que habíamos dicho al inicio, la falta de definición de algunos conceptos. Hay que tener en cuenta que si un propietario es sancionado por los servicios de inspección tendrá que probar que su caso no es uno de los recogidos en la Ley y caso de no poder hacerlo, seguramente se le multara.

COMO SE REALIZA EN REGISTRO EN LA JUNTA DE ANDALUCIA?

En principio parece necesario esperar hasta el 12 de Mayo para conseguir el registro si bien iremos informando de los cambios que al respecto podamos detectar.

El registro se supone que ha de hacerse por escrito – aun desconocemos si hay algún impreso para esto – firmado por el propietario o por la “persona – o sociedad – responsable”. Esto es lo que la Ley llama la “Declaración del responsable”. Una vez se ha hecho esto y presuntamente tras la conformidad de la Junta de Andalucía la vivienda podrá ser ofrecida par su arrendamiento.

Esta declaración, según consta en la Ley, ha de tener un contenido mínimo:

  • Información sorbe el inmueble, con descripción del numero máximo de ocupantes, incluyendo una copia de la licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad. Este punto abre la puerta a la discusión sorbe aquellos inmuebles en ciudades como Marbella donde hay muchas viviendas ocupadas y pagando IBI pero sin licencia de primera ocupación (bien porque fueron construidas hace mucho tiempo cuando los Ayuntamientos no daban este tipo de licencias o porque sean formalmente contrarias a planeamiento). También se da el caso de inmuebles que tienen licencia de ocupación pero cuya licencia de obras ha sido anulada. Esperamos que las administraciones que son las responsables de esta situación articulen las soluciones pertinentes para esos propietarios que son terceros adquirente de buena fe y que en modo alguno fueron informados de los litigios sobre las licencias de obra cuyo conocimiento exclusivo correspondió a las partes en esos procesos: los promotores urbanísticos y la administración.

  • Datos del propietario del inmueble.

  • Datos de la empresa o persona que sea el responsable de coordinar los arrendamientos del inmueble.

CUALES SON LOS REQUERIMEINTOS LEGALES, TECNICOS Y ADMINISTRATOVPS DE ESTE TIPO DE VIVENDAS?

Como se indicó al principio, el propósito de la Ley es, entre otros, el establecimiento de un mínimo de garantías y de calidad para los usuarios de este tipo de servicios turísticos. Seguidamente incluimos un listado de requisitos que se incluyen en el Art. 6 de a Ley.

a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento

de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

e) Botiquín de primeros auxilios.

f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

g) Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Esperamos que este articulo ayude a los propietarios de inmuebles a entender los requerimientos de esta nueva Ley (técnicamente un Decreto Autonomico) pero en caso de dudas, estaremos encantados de asesorarle.

Jose F. Criado Sanchez

Abogado

Criado & Kraus

josecriado@criadokraus.com

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